今回は、居住用建物賃貸借の保証契約に関して定められた、みなし明渡条項等が消費者契約法に違反すると判断した、令和4年12月12日最高裁判決を取り上げます。

最高裁判決の概要

最高裁判決の事案は、賃貸人が賃借人に居住用建物を賃貸し、家賃保証を事業とする家賃保証会社が、賃借人からの委託を受けて、賃借人の賃貸人に対する債務を保証しました（図表参照）。賃借人と家賃保証会社との間の保証委託契約には、下記のとおり、①家賃を3か月延滞した場合に家賃保証会社が賃貸借契約を解除できること、②家賃を2か月以上延滞し、賃借人が賃貸物件を使用していないと認められる等の場合には、家賃保証会社は、賃借人が賃貸物件を明渡したものとみなすことができるとする条項が定められていました。

最高裁は、これら条項が消費者契約法10条に違反する（よって無効である）と判断しました。

（家賃保証会社による賃貸借契約の解除権） 第●条 １　家賃保証会社は、賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。 ２　賃貸人、賃借人、賃借人の保証人は、家賃保証会社が前項の解除権を行使することについて異議がないことを確認数r。 （みなし明渡条項） 第●条 家賃保証会社は、賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り、家賃保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。

消費者契約法10条

消費者契約法10条は、民法や商法で定める一般条項に比べて消費者に不利な内容の契約であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効と定めています。すなわち、民法や商法において取引のルールとして定めている条項より、消費者側に不利な内容になっている条項のうち、その程度が信義則に反する程度に消費者の利益を害するものを無効とするものです。なお、消費者契約法は、事業者と消費者との契約に適用があり、事業者間の契約には適用はありません。

＜消費者契約法＞ 第10条　（消費者の利益を一方的に害する条項の無効） 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

家賃保証会社の賃貸借契約の解除権について

最高裁は、家賃保証会社に賃貸借契約の解除権を認める条項の目的について、家賃保証会社が賃料支払債務を履行する義務を負う一方、賃料の支払を行った場合には賃貸人が賃貸借契約を解除する必要がないことから、家賃保証会社が無制限に賃料支払義務を負う事態を避ける点にあるとしました。

これを前提とした上で、最高裁は、解除権の要件が「家賃3か月分の延滞」のみであることを問題としました。すなわち、家賃保証会社が滞納家賃を支払って債務の支払義務が消滅した場合でも賃貸借契約を解除することができ、解除権の行使のために、上記家賃の滞納以外に特段の制限がない点です。この点、原審の大阪高裁は、当該条項を、催告せずに解除しても不合理と認められないような事情がある場合に適用されるものと限定解釈した上で、当該条項は有効と判断していましたが、最高裁は、かかる限定解釈は妥当ではないとしました。そして、賃貸人が解除する場合には、原則としては催告が必要とされることに加えて、賃借人との間の信頼関係の破壊が必要とされるのに対して、家賃保証会社による解除はこれらの要件が定められていないことから、家賃保証会社の解除権を認めた条項は、民法や商法の定めより消費者である賃借人に不利な内容であるとしました。

さらに最高裁は、賃貸借契約の解除は賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来することから、賃借人に催告を行う必要性が大きいとしました。そして、家賃保証会社が無催告で解除を認めることは、信義則に反する程度に賃借人が不利益を被るおそれがあるとして、家賃保証会社による解除権を定めた条項を消費者契約法10条に違反するとしました。

みなし明渡条項について

みなし明渡条項は、(a)賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠ったこと、(b)家賃保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況にあること、(c)電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められること、(d)本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存することという4つの要件を満たし、賃借人が本件建物の使用を終了してその占有権が消滅しているものと認められる場合であって、賃借人が明示的に異議を述べないときは、家賃保証会社が、賃貸物件の明渡しがあったものとみなすことができる旨の条項です。最高裁は、みなし明渡条項の目的について、賃貸借契約が継続している場合は、これを終了させる権限を家賃保証会社に付与する点にあると解釈しています。

最高裁は、みなし明渡条項が、賃貸借契約が終了していない場合にも適用がある点を問題視し、賃貸借契約が終了していないにもかかわらず、その契約の当事者でもない家賃保証会社が賃借人の使用収益を失わせるのは、民法や商法の民法や商法の定めより消費者である賃借人に不利な条項であるとしました。

その上で最高裁は、「(d)本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存することと」という上記要件が明確ではなく賃借人が不利益を被るおそれがあること、及び、みなし明渡条項の適用に関して、賃借人が明示的に異議を述べた場合には適用されないとしていますが、賃借人が異議を述べる機会が確保されているものではないことから、賃借人の不利益を回避する手段としては十分ではないとし、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものと判断しました。

まとめ

以上のとおり、最高裁は、家賃保証会社による賃貸借契約の解除権及びみなし明渡条項のいずれも消費者契約法10条に該当して無効と判断しました。但し、最高裁の理由付けを見る限り、これら条項の権利行使要件やその手続を工夫することで、有効となる余地もあるように思われます。

 以上